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第三人能否就無權(quán)處分的不動(dòng)產(chǎn)善意取得

來源:中國(guó)法院網(wǎng)  作者:羅成  時(shí)間:2019-11-17

  【案情】

  2019年8月,李某未經(jīng)其妻子張某同意,獨(dú)自將其婚后購(gòu)買的房屋(房產(chǎn)證登記所有人為李某一人)以市場(chǎng)價(jià)出售給不知情的劉某,并辦理了過戶登記,李某獨(dú)得了售房款,張某認(rèn)為李某未經(jīng)其同意出售夫妻共同財(cái)產(chǎn),該房屋買賣合同無效,請(qǐng)求撤銷該房屋買賣合同。

  【分歧】

  對(duì)于劉某能否取得涉案房屋所有權(quán)存在兩種意見:

  第一種意見認(rèn)為,劉某不能取得房屋所有權(quán)!痘橐龇ā返谑邨l規(guī)定:“在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,一方或雙方共同取得的財(cái)產(chǎn),原則上屬于夫妻共同共有”!段餀(quán)法》第九十七條規(guī)定:“除非另有約定,處分共同共有財(cái)產(chǎn)的,須經(jīng)共同共有人一致同意,處分行為才能對(duì)全部共有人發(fā)生效力”。李某將房屋出售劉某時(shí),未經(jīng)共同所有人同意,屬于無權(quán)處分,故劉某不能取得房屋所有權(quán)。

  第二種意見認(rèn)為,劉某善意取得房屋所有權(quán),房屋買賣合同不可撤銷。

  【管析】

  筆者同意第二種意見,主要理由如下:

  劉某購(gòu)買登記在李某名下的房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn),李某將房屋擅自出售給劉某屬無權(quán)處分,但該房屋登記在李某名下,李某實(shí)施擅自出售之無權(quán)處分行為時(shí)存在權(quán)利外觀,劉某受讓房屋時(shí),主觀上為善意,且已經(jīng)辦理完畢房屋過戶登記。

  根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條第一款:“無分處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人后,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定處,符合下列情形的,受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):(一)受讓人受讓該不動(dòng)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”。此外,劉某在受讓房屋時(shí),支付了合理價(jià)款,并辦理了房屋過戶登記。

  有意見認(rèn)為善意取得對(duì)所有權(quán)人保護(hù)不利,善意的取得對(duì)所有權(quán)人是有一定限制,但善意取得基于占有的公信力,維護(hù)了交易安全,這項(xiàng)制度存在是必要的。

  綜上所述,在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書未表明所有權(quán)上附有其他人的權(quán)利且取得方具有善意情況下,占有人無任何負(fù)擔(dān)地取得所有權(quán)。劉某符合法律規(guī)定善意取得不動(dòng)產(chǎn)的條件,可善意取得房屋所有權(quán)。

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