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  執(zhí)行效力與措施  
 

商鋪售后返租糾紛案件執(zhí)行中的問題及對策

來源:人民法院報  作者:李春旺  時間:2019-03-24
  近年來,隨著商鋪經(jīng)濟(jì)的興起,越來越多的投資者涌入其中,而商鋪售后返租作為一種擁有較高回報率、回籠資金迅速的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,在受到各類投資者以及房地產(chǎn)開發(fā)商青睞的同時,也產(chǎn)生了諸多問題,且目前的法律法規(guī)僅禁止采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房,對已經(jīng)竣工的商品房售后包租未作出限制,導(dǎo)致商鋪業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營管理公司之間矛盾不斷。以河南省安陽市北關(guān)區(qū)人民法院辦理的安陽國際小商品城、金豪數(shù)碼廣場等房屋租賃合同糾紛系列案來看,這些案件涉及的大型商業(yè)樓盤在房地產(chǎn)開發(fā)商以分零方式向業(yè)主銷售商鋪后,由開發(fā)商或者經(jīng)營管理公司整體返租經(jīng)營,并對外統(tǒng)一規(guī)劃成小商品城、數(shù)碼電子城等大型商場。這種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式往往帶有每年8%甚至10%的租金承諾,商鋪業(yè)主往往受到高收益的誘惑而忽視高風(fēng)險的后果,如果商場經(jīng)營收益良好,則商鋪業(yè)主能夠獲得穩(wěn)定的投資回報,如果商場經(jīng)營收益欠佳,則開發(fā)商或者經(jīng)營管理公司長期拖欠商鋪業(yè)主租金,導(dǎo)致群體性糾紛發(fā)生,給社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來隱患。

  一、商鋪售后返租糾紛頻發(fā)的原因

  商鋪售后返租作為一種商鋪所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的商業(yè)開發(fā)模式,牽涉多方主體,如房地產(chǎn)開發(fā)商、運(yùn)營商、投資者、商鋪實際使用者等等,存在多個法律關(guān)系,如房屋買賣合同關(guān)系、房屋租賃合同關(guān)系、委托經(jīng)營關(guān)系等等。雖然商鋪售后返租項目在助推區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提供就業(yè)等方面展現(xiàn)了重要作用,但其涉及主體多、法律關(guān)系復(fù)雜,給經(jīng)營項目的實踐帶來諸多風(fēng)險,且隨著時間的推移和項目的進(jìn)展,一些風(fēng)險逐漸顯露,對合同的履行造成障礙,甚至可能導(dǎo)致整個項目的失敗。商鋪售后返租的風(fēng)險主要體現(xiàn)在兩個方面:一是開發(fā)商或者經(jīng)營管理公司的履約能力問題。開發(fā)商或者經(jīng)營管理公司作為商場的管理者,有著較強(qiáng)的風(fēng)險承受能力,初期能夠按時足額支付租金,但由于經(jīng)營項目前期運(yùn)維成本較高,特別是隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的多變性、市場開發(fā)的延續(xù)性,整個項目可能長期入不敷出,導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難甚至資金鏈斷裂。對商鋪業(yè)主來說,投資售后返租商鋪的主要目的是穩(wěn)定的投資回報,一旦開發(fā)商或者經(jīng)營管理公司履約能力不足,導(dǎo)致無法定期返租,必然損害商鋪業(yè)主的投資收益。由于針對的是不特定的公眾,產(chǎn)生的社會影響也較大,最終可能導(dǎo)致項目終止,合同無法繼續(xù)履行,商鋪業(yè)主得不到預(yù)期收益導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。二是商鋪業(yè)主的履約意愿問題。商鋪售后返租往往簽訂有固定期限的租賃合同,但由于租賃合同約定的固定收益可能低于市場繁榮時的增長收益,部分商鋪業(yè)主會在合同到期后不續(xù)簽租賃合同,獨(dú)立運(yùn)營商鋪以期獲得高額回報。對開發(fā)商或者經(jīng)營管理公司來說,商鋪獨(dú)立運(yùn)營涉及產(chǎn)權(quán)分割以及場地改造,與商場的整體規(guī)劃布局存在矛盾,一旦雙方無法協(xié)商一致,導(dǎo)致經(jīng)營項目停滯,成熟市場解體,雙方利益必然都受到損害。由于針對的是部分獨(dú)立運(yùn)營的商鋪業(yè)主,商場整體規(guī)劃布局并未按照業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍設(shè)立鋪面,難以析出業(yè)主應(yīng)有的商鋪產(chǎn)權(quán),商鋪業(yè)主產(chǎn)權(quán)無法實現(xiàn)導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。

  二、商鋪售后返租糾紛給法院執(zhí)行工作帶來的挑戰(zhàn)

  以安陽國際小商品城房屋租賃合同糾紛為例,開發(fā)商采取“售出+返租”的模式吸引業(yè)主購買商鋪,業(yè)主購買商鋪后辦理了相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書,開發(fā)商在返租合同履行期間將商場整體租賃給經(jīng)營管理公司,并簽訂了超出原返租合同期限的租賃合同,導(dǎo)致返租合同到期后,業(yè)主無法收回商鋪,與開發(fā)商、經(jīng)營管理公司產(chǎn)生糾紛。因該糾紛涉及290余名業(yè)主和800余家商戶,稍有不慎極易引發(fā)群體性信訪,在區(qū)委、區(qū)政府成立的專案組多次協(xié)調(diào)未果后,該系列案件通過司法途徑加以解決。經(jīng)審理,法院最終判決開發(fā)商、經(jīng)營管理公司將業(yè)主購買的商鋪騰清并交還給業(yè)主,開發(fā)商支付業(yè)主租金。該類案件進(jìn)入執(zhí)行環(huán)節(jié)后,如何履行騰房部分判決成為法院執(zhí)行面臨的一大難題。

  一方面,由于業(yè)主購買商鋪時,所在商場是敞式商鋪布局或者毛坯狀態(tài),商場整體還未進(jìn)行改造,無任何基礎(chǔ)設(shè)施,也未進(jìn)行分割,大多以標(biāo)記形式區(qū)分各個商鋪。后期經(jīng)營管理公司對商場整體改造時,可能出現(xiàn)業(yè)主購買商鋪的位置不在現(xiàn)有的購物區(qū)內(nèi),被改造成公共通道或者消防通道等,也可能出現(xiàn)現(xiàn)有商鋪占用多個業(yè)主的商鋪位置,給法院騰房造成極大困難。另一方面,由于部分業(yè)主要求騰房的目的是實現(xiàn)自主經(jīng)營,但并非所有業(yè)主愿意承擔(dān)自主經(jīng)營的風(fēng)險,且商場經(jīng)營必須具備符合國家法律規(guī)定的消防等設(shè)施規(guī)劃,業(yè)主的商位交付后,仍要變相接受經(jīng)營管理公司的管理,商場整體也面臨著不符合安全規(guī)范關(guān)門歇業(yè)的局面,業(yè)主之間對履行騰房部分判決產(chǎn)生了分歧,執(zhí)行工作陷入僵局。

  三、執(zhí)行商鋪售后返租糾紛案件的啟示

  在執(zhí)行商鋪售后返租糾紛案件中,必然要處理好服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的關(guān)系,法院為此也作出了積極嘗試。仍以安陽國際小商品城房屋租賃合同糾紛案件為例,執(zhí)行過程中,針對部分業(yè)主強(qiáng)烈要求收回商鋪的訴求,法院在與房產(chǎn)部門協(xié)調(diào)后,由專業(yè)人員對商場內(nèi)部進(jìn)行了丈量,確定了第一批騰房名單,隨后開展對現(xiàn)有商戶的勸離搬遷工作,并依法對商場內(nèi)的附屬設(shè)施進(jìn)行了拆除,拆除后向8名業(yè)主做了交付確認(rèn)。交付后,強(qiáng)烈要求騰房的業(yè)主對后續(xù)經(jīng)營現(xiàn)狀表示擔(dān)憂,未在第一批騰房名單中的業(yè)主也出現(xiàn)了不同意見。法院綜合多方情況提出兩種解決方案:一是如果經(jīng)營管理公司希望繼續(xù)經(jīng)營該市場項目,需自愿向業(yè)主兌付相應(yīng)的年租金;二是如不愿兌付相應(yīng)的年租金,則經(jīng)營管理公司在一個月內(nèi)立即搬離該市場,法院將對整體市場采取強(qiáng)制措施。經(jīng)營管理公司同意了第一種方案。因經(jīng)營管理公司與開發(fā)商簽訂的房屋租賃合同還未到期,為避免出現(xiàn)一房二租的情況,由經(jīng)營管理公司出具履行承諾書,經(jīng)營管理公司作為開發(fā)商租金收入的來源方,按照法院的扣留提取裁定如期向法院履行提取義務(wù),并自愿拿出占用期間的使用費(fèi)支付給業(yè)主,待開發(fā)商與經(jīng)營管理公司的租賃合同到期自動解除后,召開業(yè)主大會,就新的租賃合同簽訂事宜進(jìn)行洽談,如洽談未果,經(jīng)營管理公司限期搬離。經(jīng)區(qū)委、區(qū)政法委同意,決定召開全體業(yè)主大會告知執(zhí)行方案。全體業(yè)主均同意由經(jīng)營管理公司出具承諾書,法院作為監(jiān)督執(zhí)行機(jī)關(guān),確保該案長期履行。案件從立案到簽訂承諾書長期履行,在黨委政府的支持下,法院主戰(zhàn)執(zhí)行做工作,辦事處、社區(qū)、工商、稅務(wù)、城管、公安、消防等多部門聯(lián)動,終于圓滿解決了糾紛,290余名業(yè)主的商鋪產(chǎn)權(quán)得到保護(hù),800余家商戶賴以生存的商鋪得以繼續(xù)經(jīng)營,安陽國際小商品城項目得以保留,實現(xiàn)了法律效果和社會效果的有機(jī)統(tǒng)一,有力保障了轄區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

  四、妥善執(zhí)行商鋪售后返租糾紛案件的對策

  分析上述案件的執(zhí)行過程,法院不僅要站在法律的角度開展執(zhí)行工作,更要從維護(hù)社會大局穩(wěn)定和群眾切身利益的角度去衡量。對此,建議:一是爭取黨委政府支持。由黨委政府牽頭,協(xié)調(diào)辦事處、社區(qū)、工商、稅務(wù)、城管、公安、消防等多部門聯(lián)動,穩(wěn)控當(dāng)事人情緒,梳理當(dāng)事人訴求,盡可能減輕當(dāng)事人信訪給法院執(zhí)行工作帶來的壓力。二是發(fā)揮業(yè)主委員會作用。對未成立業(yè)主委員會的,引導(dǎo)廣大業(yè)主盡快成立,由業(yè)主委員會集中統(tǒng)一行使投資者的業(yè)主權(quán)利,監(jiān)督開發(fā)商或者經(jīng)營管理公司的商業(yè)運(yùn)作,盡可能消弭業(yè)主間的不同意見。三是妥善制定執(zhí)行方案。在依法強(qiáng)制執(zhí)行的同時,及時將執(zhí)行風(fēng)險和執(zhí)行效果告知業(yè)主,為業(yè)主作出判斷提供參考,同時協(xié)調(diào)業(yè)主和開發(fā)商或者經(jīng)營管理公司之間的矛盾,盡可能達(dá)成共贏的解決方案。四是合理限制售后返租。進(jìn)一步規(guī)范租賃合同的簽訂,釋明售后返租項目的風(fēng)險,明確要求開發(fā)商或者經(jīng)營管理公司為售后返租項目提供相應(yīng)擔(dān)保,盡可能避免拖欠業(yè)主租金的風(fēng)險發(fā)生。

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