| 今年1月21日，貴報(bào)刊載了王強(qiáng)的文章《商品房買賣合同備案登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力》（以下簡(jiǎn)稱《效力》一文）。文中所舉案例涉及典型的一物多重買賣問(wèn)題。筆者認(rèn)為，該文認(rèn)為商品房買賣備案登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力無(wú)疑是正確的，但該文采納分歧意見(jiàn)的第二種觀點(diǎn)，認(rèn)為第二份合同無(wú)效，似乎依據(jù)并不充分。此外，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為第二份合同有效固然正確，但其論證理由則有明顯不當(dāng)�？紤]到司法實(shí)踐中對(duì)一物多重買賣合同的效力及相關(guān)問(wèn)題仍然存在一些錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，故特此撰文予以澄清。 一、多重買賣合同的效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 一物的多重買賣，又被稱為一物二賣，是指出賣人就同一標(biāo)的物簽訂數(shù)個(gè)買賣合同，分別出售給數(shù)個(gè)買受人的情形�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第十五條規(guī)定：“出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”據(jù)此，在一物多重買賣的情況下，只要每個(gè)買賣合同都不具有合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，則數(shù)個(gè)買賣合同均是有效的。 《效力》一文中所引述的第二種觀點(diǎn)認(rèn)為第一份合同有效而第二份合同無(wú)效的主要理由有三：一是第一份合同簽訂在先；二是第一份合同的價(jià)款明顯高于第二份合同；三是原告實(shí)際占有使用合同的標(biāo)的物。首先，如前所述，判斷合同無(wú)效的主要標(biāo)準(zhǔn)為是否具備合同法第五十二條規(guī)定的情形。顯然，合同簽訂的先后，并不是判斷合同效力的依據(jù)。其次，如果采納第二種觀點(diǎn)，認(rèn)定第二份合同無(wú)效，則依據(jù)應(yīng)為合同法第五十二條第（二）項(xiàng)。但是，合同價(jià)款的高低以及由誰(shuí)來(lái)實(shí)際占有使用標(biāo)的物，只能作為判斷第二份合同是否構(gòu)成合同法第五十二條第（二）項(xiàng)的考量因素，而不能作為判斷合同效力的具體依據(jù)。詳言之，如果有證據(jù)證實(shí)被告二明知原告已經(jīng)支付了房款且實(shí)際占有使用涉案房屋，其仍與被告一低價(jià)簽訂買賣合同，則可認(rèn)定雙方簽訂的第二份合同屬于惡意串通損害第三人利益的情形而無(wú)效，但如果不考慮被告二對(duì)上述事實(shí)是否“明知”，而僅以存在上述事實(shí)就直接認(rèn)定第二份合同無(wú)效，則明顯依據(jù)不足。 二、合同效力與物權(quán)變動(dòng)的關(guān)系 我國(guó)物權(quán)法第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”據(jù)此，物權(quán)的變動(dòng)與作為物權(quán)變動(dòng)原因的合同是區(qū)分開(kāi)來(lái)的，物權(quán)有無(wú)變動(dòng)原則上并不影響合同的效力。我國(guó)合同法第四十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第九條對(duì)此亦予以明確。 《效力》一文中，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為第二份合同有效的結(jié)論是正確的，但該觀點(diǎn)以第二份合同經(jīng)過(guò)備案登記、該登記具有準(zhǔn)物權(quán)登記的效力為依據(jù)，則明顯不當(dāng)。如前所述，認(rèn)定合同無(wú)效的法律依據(jù)主要在于合同法第五十二條，至于買賣合同中標(biāo)的物的物權(quán)有無(wú)變動(dòng)，并不影響買賣合同的效力。因此，決不能將商品房買賣合同備案登記具有準(zhǔn)物權(quán)的效力作為認(rèn)定該合同有效的依據(jù)，反之亦然。 三、多重買賣案件的審理思路 一物多重買賣合同糾紛案件，主要可能涉及三個(gè)方面的問(wèn)題，即合同的效力、合同的履行及違約責(zé)任的承擔(dān)。相應(yīng)的審判思路應(yīng)當(dāng)如下： 首先，關(guān)于數(shù)個(gè)買賣合同的效力。具體的判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為：除非買賣合同具備合同法第五十二條及法律規(guī)定的其他無(wú)效情形，否則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定數(shù)個(gè)買賣合同均為有效的合同，絕不能以沒(méi)有進(jìn)行備案登記或物權(quán)登記等其他理由作為認(rèn)定某一個(gè)或數(shù)個(gè)買賣合同無(wú)效的依據(jù)。 其次，關(guān)于合同的履行。在多個(gè)買賣合同均為有效情況下，具體的履行順序應(yīng)當(dāng)區(qū)分標(biāo)的物的性質(zhì)分別確定：如果標(biāo)的物是動(dòng)產(chǎn)，由于《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第九條、第十條已有明確規(guī)定，當(dāng)然應(yīng)據(jù)此確定。如果標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)，由于司法解釋沒(méi)有明確規(guī)定，則應(yīng)根據(jù)物權(quán)法及相關(guān)司法解釋的精神，按照以下原則處理：如果有一買受人已經(jīng)按照買賣合同的約定合法占有房屋的，人民法院依法應(yīng)當(dāng)支持其要求辦理物權(quán)登記手續(xù)的訴請(qǐng)；如果各買受人均未合法占有房屋的，人民法院依法應(yīng)當(dāng)支持買賣合同成立生效時(shí)間在先的買受人要求辦理物權(quán)登記手續(xù)的訴請(qǐng)。就《效力》一文所舉的案例而言，不論是按照上述哪一原則，如果原告請(qǐng)求被告一履行買賣合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，其訴請(qǐng)均應(yīng)獲得法院的支持。因此，即便認(rèn)定兩被告之間的第二份買賣合同有效，亦不會(huì)損害其合法權(quán)益。 再次，關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)。在多重買賣中，最終實(shí)際上只能有一份買賣合同可以獲得履行。其他無(wú)法獲得標(biāo)的物的買受人，可通過(guò)要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的方式救濟(jì)自己的權(quán)利。 �。ㄗ髡邌挝唬何髂险ù髮W(xué)） |
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