| 【案情】 法院判決李某須歸還趙某40萬元，李某到期未履行，趙某向法院申請強制執(zhí)行。經(jīng)查，李某以60萬元價款向某房產(chǎn)開發(fā)公司購買住房一套，李某支付了30萬元房款，剩余房款辦理了按揭貸款手續(xù)并支付給開發(fā)商，商品房預(yù)售合同已向房管部門備案登記，房屋已實際交付并居住其中，但未辦理過戶登記。法院裁定查封李某居住的該套房產(chǎn)。房產(chǎn)開發(fā)公司提出異議，認為被查封的房子還登記在房產(chǎn)公司名下，并未過戶給李某，請求解除查封。 【分歧】 對于法院能否將涉案房屋作為被執(zhí)行人李某的財產(chǎn)進行查封，存在以下幾種意見： 第一種意見認為，雖然李某已買該房，但并未過戶，根據(jù)《物權(quán)法》第9條的不動產(chǎn)的物權(quán)登記主義，李某并不是房屋的所有人，法院裁定查封錯誤，應(yīng)解除查封。 第二種意見認為，李某購買該房，以按揭方式付清所有全部房款，并實際占有該房，房屋所有權(quán)實際已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，應(yīng)駁回房地產(chǎn)開發(fā)商的異議請求。 【評析】 筆者贊同第二種意見。理由如下： 一、根據(jù)法律規(guī)定，查封并不基于物權(quán)，將被執(zhí)行人具有物權(quán)期待利益的財產(chǎn)也列為可查封對象�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封規(guī)定》）第19條規(guī)定：被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產(chǎn)變價款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。從該條文中可以看出，《查封規(guī)定》沒有以不動產(chǎn)登記作為認定可否執(zhí)行的依據(jù)，對于被申請人已支付全部房款，且實際占有的房屋，可以進行查封。本案中李某雖然尚未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，但是他已具備取得權(quán)利的實質(zhì)要件，具有期待利益�！恫榉庖�(guī)定》中將這種對物權(quán)有期待利益的財產(chǎn)也列入查封范圍，本案中的查封合法。 二、《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第15條規(guī)定：下列房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進行預(yù)查封：……（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。本案中李某作為被執(zhí)行人，其購買的房屋已辦理商品房預(yù)售合同備案登記，故法院將涉案房屋作為李某的財產(chǎn)查封符合法律規(guī)定。依據(jù)該規(guī)定的第17、18條，預(yù)查封的效力等于查封，房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記，本案中的查封實為預(yù)查封，于法有據(jù)。 綜上所述，在我國的法律規(guī)定中，查封并不基于買受人取得房屋的所有權(quán)。尚未辦理過戶登記時，買受人對于房屋的權(quán)利并不是物權(quán)。考慮到民間對于事實物權(quán)的認可，對于已經(jīng)支付全部房款，商品房預(yù)售合同經(jīng)備案登記，并由被執(zhí)行人實際占有的房子，認可買受人已經(jīng)取得了相當于物權(quán)的權(quán)利。本案中的查封可以克服形式主義物權(quán)變動帶來的僵化，實現(xiàn)實質(zhì)上的正義，是合法的查封行為。 （作者單位：江西省廣昌縣人民法院） |
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