關(guān)鍵詞  房屋買賣  根本違約  違約責(zé)任  產(chǎn)權(quán)過戶

裁判要點(diǎn)

雙方當(dāng)事人均存在違約行為，但違約行為不足以導(dǎo)致合同解除，故不應(yīng)判決一方當(dāng)事人承擔(dān)在根本違約情況下的違約責(zé)任；在當(dāng)事人購房資格審查過期的情況下，直接判決過戶，易使當(dāng)事人規(guī)避限購政策。

相關(guān)法條

《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)，《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百二十條

案件索引

一審：（2013）朝民初字第26556號(hào)

二審：（2014）三中民終字第14824號(hào)

基本案情

2012年10月13日，經(jīng)我愛我家公司提供居間服務(wù)，馬某（出賣人）與張某（買受人）簽署《北京市存量房屋買賣合同》（編號(hào)E09101182），出賣人出售涉訴房屋，建筑面積47.06平方米，房屋成交價(jià)格系163萬元。第六條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取全部房款當(dāng)天將房屋交付買受人。第九條約定：本合同履行過程中，買賣雙方應(yīng)按照國家及北京市的相關(guān)規(guī)定繳納各項(xiàng)稅、費(fèi)，買賣雙方承擔(dān)稅費(fèi)的具體約定見附件七。因一方不按法律、法規(guī)規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進(jìn)行的，其應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于房價(jià)款20%的違約金。本合同履行過程中因政策原因須繳納的新的稅費(fèi)的，由政策規(guī)定的繳納方交納；政策中未明確繳納方的，由買受人交納。第十條約定：當(dāng)事人雙方同意自本合同簽訂之日起九十日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

同日，馬某（甲方）、張某（乙方）與我愛我家公司（丙方）簽署《補(bǔ)充協(xié)議》，第二條約定：若甲乙雙方有一方違約，則甲乙雙方中的守約方有權(quán)要求違約方承擔(dān)合同金額20%的違約金。第四條約定：由于本房的房產(chǎn)證正在辦理當(dāng)中，一切相關(guān)事宜則以甲方提供的購房合同為主，購房合同號(hào)為Y1017970。經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，甲方應(yīng)在取得房產(chǎn)證后三個(gè)工作日內(nèi)，積極主動(dòng)配合乙方辦理銀行貸款及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等相關(guān)手續(xù)。甲方應(yīng)于2013年4月1日前將該房屋交予乙方，并結(jié)清2013年4月1日前的所有相關(guān)費(fèi)用。第五條第三款約定：本協(xié)議為《買賣合同》及《居間合同》不可分割的組成部分，如本協(xié)議中相關(guān)條款和《買賣合同》及《居間合同》相抵觸，以本協(xié)議為準(zhǔn)。

同日，馬某（甲方）與張某（乙方）簽署《付款方式補(bǔ)充協(xié)議》，甲方出售給乙方涉訴房屋，甲方凈得價(jià)款為163萬元。雙方協(xié)商約定：1、乙方于簽署合同當(dāng)日支付甲方購房定金5萬元。2、乙方于2012年10月23日前支付甲方第一筆首付款75萬元。3、乙方于2012年11月13日前支付甲方第二筆首付款20萬元。4、乙方貸款63萬元在辦理完過戶手續(xù)后由乙方貸款銀行直接支付甲方。

簽約當(dāng)日，張某支付馬某購房定金5萬元。2012年10月23日，張某支付馬某第一筆首付款75萬元。2012年11月13日，張某支付馬某第二筆首付款20萬元。后續(xù)履約過程中，雙方出現(xiàn)爭議。

張某表示其于2013年3月底電聯(lián)馬某要求交房，馬某當(dāng)時(shí)表示房款未交全不能交房，房屋其還要繼續(xù)出租。雙方就此協(xié)調(diào)未果。馬某于2013年6月8日辦理下來房產(chǎn)證，我方提出可以一次性支付63萬元尾款給馬某，但馬某當(dāng)時(shí)表示要加6萬元房款再辦理過戶，我方當(dāng)時(shí)表示拒絕。雙方無法協(xié)商，我方就提起了本案訴訟。

馬某表示，本來約定房價(jià)款是164萬，當(dāng)時(shí)張某預(yù)計(jì)房產(chǎn)證在2012年10月就能下來，所以要求我把2012年12月到2013年3月的房租1萬元給張某，后來協(xié)商就從房款164萬減掉這1萬，最后確定的房款是163萬。此后，張某多次表示要直接付全款，我方認(rèn)為付款方式在2012年11月12日就更改為付全款了。2013年4月1日張某也沒有支付全款，我也沒有交房。2013年6月8日辦理下來房屋的所有權(quán)證書。我確實(shí)提出過要求張某加6萬元房款，因?yàn)?span lang="EN-US">3月底時(shí)我就多次要求張某支付尾款63萬元，但張某表示拒絕，所以應(yīng)當(dāng)賠償我相關(guān)損失5萬元，另外2012年12月2013年3月的房租1萬元也應(yīng)該給我，所以我要求一共增加了6萬元房款。

（2014）三中民終字第08852號(hào)民事判決審理查明部分確認(rèn)，張某、馬某并未簽署附件七。但對(duì)于稅費(fèi)問題負(fù)擔(dān)存有分歧。馬某認(rèn)為是個(gè)人所得稅征收方式調(diào)整，如其負(fù)擔(dān)，房價(jià)款就達(dá)不到凈得163萬元，全部稅費(fèi)應(yīng)由張某負(fù)擔(dān)；張某認(rèn)為發(fā)生在簽約后，因政策改變以致增加的個(gè)人所得稅部分應(yīng)由馬某負(fù)擔(dān)。

馬某提交了公證的與我愛我家公司客服錄音證據(jù)，證明張某在2013年8月13日前未做購房資格審查，8月13日后才有信息。

張某一審起訴要求判決馬某協(xié)助張某辦理上述房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將房屋過戶到張某個(gè)人名下，并將上述房屋交付張某；2、要求馬某支付張某自2013年4月1日起至實(shí)際向張某交房之日止的延期交房違約金（按照每日500元，暫時(shí)計(jì)算至2013年7月1日為46000元）；3、要求馬某向張某支付自2013年6月17日起至張某取得上述房屋所有權(quán)證之日止的延期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記違約金（按照每日500元，暫時(shí)計(jì)算至2013年7月1日為7500元）；4、要求馬某支付張某違約金326000元。

馬某反訴要求：1、要求解除雙方于2012年10月13日簽訂的第E09101182號(hào)《北京市存量房屋買賣合同》（經(jīng)紀(jì)成交版）附件B12064527《房屋交易保障服務(wù)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》、《付款方式補(bǔ)充協(xié)議》；2、要求張某支付違約金32.6萬元。張某已付的款項(xiàng)100萬元，我方同意退還。

裁判結(jié)果

北京市朝陽區(qū)人民法院于2014年8月14日作出(2013)朝民初字第26556號(hào)民事判決：一、馬某于本判決生效之日起十五日內(nèi)協(xié)助張某辦理房屋（現(xiàn)在馬某名下）的過戶手續(xù)，將該房屋過戶至張某名下；馬某于本判決生效之日起十五日內(nèi)將上述房屋交付給張某；上述房屋因過戶產(chǎn)生的全部稅費(fèi)由張某負(fù)擔(dān)；二、張某于本判決生效之日起十五日內(nèi)給付馬某購房尾款人民幣六十三萬元；三、馬某于本判決生效之日起十五日內(nèi)給付張某違約金人民幣三十二萬六千元；四、駁回原告（反訴被告）張某的其他訴訟請(qǐng)求；五、駁回被告（反訴原告）馬某的全部反訴請(qǐng)求。宣判后，馬某提出上訴。北京市第三中級(jí)人民法院作出（2014）三中民終字第14824號(hào)民事判決：一、維持北京市朝陽區(qū)人民法院（2013）朝民初字第26556號(hào)民事判決第二、五項(xiàng)；二、撤銷北京市朝陽區(qū)人民法院（2013）朝民初字第26556號(hào)民事判決第三、四項(xiàng)；三、張某與馬某于2012年10月13日簽訂的（編號(hào)E09101182）《北京市存量房屋買賣合同》（經(jīng)紀(jì)成交版）及《補(bǔ)充協(xié)議》、《付款方式補(bǔ)充協(xié)議》繼續(xù)履行；四、變更北京市朝陽區(qū)人民法院（2013）朝民初字第26556號(hào)民事判決第一項(xiàng)為：張某于本判決生效后十五日內(nèi)必須按本市房地產(chǎn)管理部門規(guī)定的房屋買賣程序，向相關(guān)的房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，將該房屋過戶至張某名下，馬某、我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司予以協(xié)助配合。馬某于張某取得上述房屋產(chǎn)權(quán)證之日起十五日內(nèi)將上述房屋交付張某。因上述房屋過戶產(chǎn)生的全部稅費(fèi)由張某負(fù)擔(dān)；五、駁回張某的其他訴訟請(qǐng)求。

裁判理由

    法院生效裁判認(rèn)為：張某與馬某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》、《付款方式補(bǔ)充協(xié)議》，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行義務(wù)。對(duì)于房屋的交付時(shí)間，雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定為2013年4月1日前，但該約定是以買賣合同中約定的雙方應(yīng)自買賣合同簽訂之日起九十日內(nèi)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)為條件的，因涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證當(dāng)時(shí)尚未取得，具有時(shí)間上的不確定性，而實(shí)際取得時(shí)間在2013年6月8日，故合同約定的房屋交付時(shí)間理應(yīng)順延，雙方均無權(quán)主張對(duì)方承擔(dān)遲延給付房屋和價(jià)款的違約責(zé)任；因雙方在付款補(bǔ)充協(xié)議中明確約定馬某的出售房屋，凈得價(jià)款為163萬元，故雖稅款的征收方式發(fā)生了變化，但不能因此變更雙方之間對(duì)于房屋價(jià)款的明確約定。結(jié)合雙方因稅款產(chǎn)生爭議的事實(shí)，張某要求馬某承擔(dān)稅費(fèi)的行為，已構(gòu)成違約，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；對(duì)于馬某要求增加6萬元房款是否已構(gòu)成違約，因生效判決已確認(rèn)雙方確因稅費(fèi)產(chǎn)生爭議，故馬某的抗辯理由雖然具有一定的合理性，但缺乏相應(yīng)的證據(jù)支持，故馬某的行為亦構(gòu)成違約。還應(yīng)指出，在雙方簽訂的合同和補(bǔ)充協(xié)議中，約定了多項(xiàng)違約責(zé)任，而根據(jù)雙方所簽訂合同中違約責(zé)任的目的性，應(yīng)認(rèn)定承擔(dān)合同責(zé)任20%的違約金，是在一方根本違約，導(dǎo)致合同不能履行的情況下適用，而并非對(duì)所有違約行為均適用，否則會(huì)加重合同當(dāng)事人的責(zé)任�，F(xiàn)張某、馬某的違約行為，是導(dǎo)致合同不能順利履行的原因，雙方理應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。一審判決未對(duì)張某的違約行為予以處理，而判決馬某單方承擔(dān)根本違約責(zé)任是不妥當(dāng)?shù)�，本院�?yīng)予改判；盡管雙方當(dāng)事人在合同履行過程中均有違約行為，但并不影響合同的繼續(xù)履行。雖然張某未對(duì)其是否具有貸款資格提供證據(jù)，但其變更付款方式，亦不影響合同履行�，F(xiàn)因合同的履行條件、付款方式均發(fā)生變化，故付款時(shí)間亦應(yīng)調(diào)整。本院對(duì)此予以相應(yīng)的變更。又因在本市購房有相應(yīng)的政策限制性規(guī)定，故法院不宜直接判決當(dāng)事人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，而應(yīng)由當(dāng)事人依合同約定，按房地產(chǎn)管理部門規(guī)定程序，經(jīng)審查合格后方可辦理。否則易導(dǎo)致當(dāng)事人通過訴訟行為，規(guī)避相關(guān)的政策要求。一審法院直接判決產(chǎn)權(quán)過戶不妥，本院應(yīng)予以糾正。綜上，馬某的部分上訴請(qǐng)求成立，本院對(duì)一審判決部分予以改判。

案例注解

未按約定的房屋交付時(shí)間交付房屋在本案中不構(gòu)成違約。對(duì)于房屋的交付時(shí)間，雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定為2013年4月1日前，但該約定是以買賣合同中約定的雙方應(yīng)自買賣合同簽訂之日起九十日內(nèi)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)為條件的，因涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證當(dāng)時(shí)尚未取得，具有時(shí)間上的不確定性，而實(shí)際取得時(shí)間在2013年6月8日，故合同約定的房屋交付時(shí)間理應(yīng)順延，雙方均無權(quán)主張對(duì)方承擔(dān)遲延給付房屋和價(jià)款的違約責(zé)任。

馬某、張某的行為構(gòu)成雙方違約。因雙方在付款補(bǔ)充協(xié)議中明確約定馬某的出售房屋，凈得價(jià)款為163萬元，故雖稅款的征收方式發(fā)生了變化，但不能因此變更雙方之間對(duì)于房屋價(jià)款的明確約定。結(jié)合雙方因稅款產(chǎn)生爭議的事實(shí)，張某要求馬某承擔(dān)稅費(fèi)的行為，已構(gòu)成違約，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；對(duì)于馬某要求增加6萬元房款是否已構(gòu)成違約，因生效判決已確認(rèn)雙方確因稅費(fèi)產(chǎn)生爭議，故馬某的抗辯理由雖然具有一定的合理性，但缺乏相應(yīng)的證據(jù)支持，故馬某的行為亦構(gòu)成違約。

普通違約行為與根本違約行為的法律后果應(yīng)區(qū)別對(duì)待。在雙方簽訂的合同和補(bǔ)充協(xié)議中，約定了多項(xiàng)違約責(zé)任，而根據(jù)雙方所簽訂合同中違約責(zé)任的目的性，應(yīng)認(rèn)定承擔(dān)合同責(zé)任20%的違約金，是在一方根本違約，導(dǎo)致合同不能履行的情況下適用，而并非對(duì)所有違約行為均適用，否則會(huì)加重合同當(dāng)事人的責(zé)任。現(xiàn)張某、馬某的違約行為，是導(dǎo)致合同不能順利履行的原因，雙方理應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。一審判決未對(duì)張某的違約行為予以處理，而判決馬某單方承擔(dān)根本違約責(zé)任是不妥當(dāng)?shù)�，法院�?yīng)予改判；盡管雙方當(dāng)事人在合同履行過程中均有違約行為，但并不影響合同的繼續(xù)履行。