| 【案情】 2015年7月27日，王某與張某簽訂了一份房屋租賃合同，將其所有的建于上世紀(jì)70年代的二層樓房及店面出租給張某使用，租賃期為五年，合同約定“合同執(zhí)行期間，乙方（張某）不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，店面經(jīng)營(yíng)期間，如需裝修，必須在征得甲方（王某）同意后方可進(jìn)行....”。2016年4月3日，王某發(fā)現(xiàn)張某在該租賃房屋頂層上加蓋一層建筑物，王某對(duì)張某進(jìn)行勸阻，并告知其停建和限期拆除，張某未聽從勸阻。王某要求與張某解除房屋租賃合同。 【分歧】 本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是王某能否提前解除與張某簽訂的房屋租賃合同,存在兩種意見： 第一種意見認(rèn)為，承租人張某未經(jīng)出租人王某同意在租賃物上加蓋建筑物，王某可以要求其恢復(fù)原狀或者賠償損失，不能提前解除與張某簽訂的房屋租賃合同。 第二種意見認(rèn)為，承租人張某未經(jīng)出租人王某同意在租賃物上加蓋建筑物，違反了雙方簽訂的房屋租賃合同約定，在王某通知其停建和限期拆除后，張某仍未履行，張某行為構(gòu)成違約，王某可以提前解除租賃合同。 【評(píng)析】 合同一經(jīng)有效成立，就具有法律效力，當(dāng)事人雙方都必須嚴(yán)格遵守和履行，不得擅自變更或解除。只有在法定的或當(dāng)事人約定的解除合同事由發(fā)生時(shí)，或經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致，方可解除合同關(guān)系。這表明合同解除必須具備一定的條件，否則，擅自解除已成立生效的合同構(gòu)成違約，不僅不發(fā)生解除的法律效果，而且需承擔(dān)違約責(zé)任。 我國(guó)現(xiàn)行的民事立法規(guī)定了三種合同解除方式，即協(xié)議解除、約定解除、法定解除。協(xié)議解除需合同各方當(dāng)事人協(xié)商一致，約定解除只有在當(dāng)事人約定的解除合同條件具備時(shí)才可行使解除權(quán)解除合同。若當(dāng)事人在合同中未約定解除條件或就合同解除未能達(dá)成一致時(shí)，提前解除合同應(yīng)當(dāng)符合法定解除條件。 我國(guó)合同法第94條規(guī)定了適用于所有合同的一般法定解除條件，即有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：1．因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。2．在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)。3．當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。4．當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。5．法律規(guī)定的其他情形。同時(shí)，合同法還特別規(guī)定了僅僅適用于不同合同類型的特別法定解除條件，如對(duì)租賃合同中出租人行使解除權(quán)的條件作出了專門規(guī)定，即合同法第219條、224條和227條。根據(jù)合同法的規(guī)定，承租人有下列情形之一的，出租人才可解除合同：1、承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的；2、承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；3、承租人逾期不支付租金的。 本案當(dāng)事人就提前解除合同未能達(dá)成一致，雖然雙方在房屋租賃合同中約定了“合同執(zhí)行期間，乙方（張某）不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，店面經(jīng)營(yíng)期間，如需裝修，必須在征得甲方（王某）同意后方可進(jìn)行....”，但并未約定張某在違反此項(xiàng)約定時(shí)，王某可以行使解除權(quán)解除合同。可見，本案王某提前解除合同請(qǐng)求并不適用協(xié)議解除、約定解除合同條件。從法定解除合同條件來看，合同法第219條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。該規(guī)定相對(duì)較為原則，對(duì)于何種情形屬于“未按照約定的方法使用租賃物”并不明確�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第7條規(guī)定：“承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院按照合同法第219條的規(guī)定處理。”該條規(guī)定進(jìn)一步明確了出租人在承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建，且未在出租人要求的合理期限內(nèi)恢復(fù)原狀時(shí)，出租人可以解除合同。 本案承租人擅自在租賃房屋頂層上加蓋一層建筑物，客觀上擴(kuò)大了租賃房屋的使用面積，該擴(kuò)建行為未經(jīng)出租人王某同意，且在王某要求其停建和限期拆除時(shí)仍未改正，張某的行為違反了雙方在房屋租賃合同中約定的“不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，店面經(jīng)營(yíng)期間，如需裝修，必須在征得甲方（王某）同意后方可進(jìn)行”的合同義務(wù)，侵犯了出租人的權(quán)利。此外，因該租賃房屋建筑年代較早，張某加蓋行為還可能對(duì)房屋承重等方面產(chǎn)生較大影響，甚至導(dǎo)致建筑物的損毀、滅失，這顯然有違合同目的。 綜上，筆者同意第二種意見，王某可以提前解除該房屋租賃合同。 |
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