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房主侵犯租戶優(yōu)先購(gòu)買權(quán)被判賠償

來源:人民法院報(bào)  作者:顧建兵 徐振宇  時(shí)間:2017-12-14
  在一起房屋租賃合同糾紛中,房主以租房人欠繳水電費(fèi)為由,宣布無條件收回房屋,緊接著又將涉案房屋另售給他人。租房人認(rèn)為,房主強(qiáng)行收回租賃房屋構(gòu)成根本違約,出售租賃房屋侵害了其優(yōu)先購(gòu)買權(quán),請(qǐng)求房主承擔(dān)賠償責(zé)任。今天,江蘇省南通市中級(jí)人民法院對(duì)此案作出維持一審的終審判決。

  2013年6月27日,房主朱某通過房產(chǎn)中介將自己的一套房產(chǎn)租給承租人丁某,雙方約定租期5年,月租金1600元;如有一方需提前終止本協(xié)議,須提前一個(gè)月通知對(duì)方,支付中介費(fèi)用,并賠償違約金;承租人不得拖欠繳納各項(xiàng)費(fèi)用,如物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等,否則視為同意房主無條件收回房產(chǎn)。

  今年2月21日,房主朱某前往南通市自來水公司查詢,發(fā)現(xiàn)案涉房屋2016年11月、2017年1月拖欠水費(fèi)26.1元、17.4元未繳納,但并未產(chǎn)生違約金,朱某遂代為繳納。另外,2016年2月、6月、10月,丁某因遲交電費(fèi),導(dǎo)致每月分別產(chǎn)生1元的違約金。

  2月22日,朱某來到涉案房屋,聲稱丁某拖欠水電費(fèi),違反了協(xié)議的約定,他可以無條件收回房產(chǎn),請(qǐng)丁某立即搬走屋內(nèi)物品。為此,兩人發(fā)生了激烈爭(zhēng)吵,朱某撥打了公安110報(bào)警電話。

  2月23日,朱某與案外人郭某簽訂房屋買賣協(xié)議,將案涉房屋以69.2萬元的價(jià)格出售給郭某,并辦理了過戶手續(xù)。2月28日,朱某帶人來到涉案房屋,將丁某物品從房屋中強(qiáng)行搬出。

  丁某認(rèn)為,朱某強(qiáng)行收回租賃房屋的行為已構(gòu)成根本違約,出售租賃房屋沒有依法通知,侵害了他的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),遂一紙?jiān)V狀將朱某告上了南通市崇川區(qū)人民法院,請(qǐng)求被告返還剩余房租8000元,賠償中介費(fèi)800元、違約金1600元,賠償優(yōu)先購(gòu)買權(quán)損失10萬元。

  崇川法院審理認(rèn)為,原告兩次遲交的水費(fèi)數(shù)額并不大,且沒有產(chǎn)生違約金,而電費(fèi)原告均已繳納,故不能認(rèn)定原告拖欠水電費(fèi),故被告不能由此認(rèn)定原告違約、合同解除條件成就。被告的查詢時(shí)間為2017年2月21日,而在第三日即與他人簽訂房屋買賣合同,根據(jù)交易習(xí)慣,被告顯然在查詢之前就意圖出售案涉房屋,其查詢目的是為了出售房屋。

  在原告沒有拖欠房租、水電費(fèi),沒有違約且合同尚未到期的情況下,被告將原告物品從租賃房屋中搬出,并將房屋出售給他人,提前終止合同,構(gòu)成違約,應(yīng)當(dāng)依照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。原告自物品被搬出的當(dāng)日起無法使用租賃房屋,合同目的無法實(shí)現(xiàn),因此被告應(yīng)退還剩余5個(gè)月的租金共計(jì)8000元。



  被告出售案涉房屋沒有提前通知原告,也未詢問原告是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán),其出售行為侵犯了原告的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。5月25日,經(jīng)原告申請(qǐng),法院委托房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)案涉房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值為74.23萬元。該房屋的實(shí)際出售價(jià)與評(píng)估價(jià)格差價(jià)為5.03萬元,考慮到原告的剩余租期并結(jié)合本案實(shí)際情況,法院最后判決被告賠償原告損失金額3萬元。

  一審判決后,朱某不服,向二審法院提起上訴。南通中院經(jīng)審理維持原判。
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